공공임대 주택 정보
☆ 공공임대 소개
> 5년(10년) 공공임대주택
5년(10년)의 임대기간 종료 후 입주자에게 우선 분양전환하는 주택
[입주자격 및 임대조건]
전용 85㎡ 이하 :
입주자격 - 무주택세대구성원으로서 입주자저축(청약저축 포함) 가입자 우선
임대조건 - 보증금+월임대료
비고 - 시중 시세 90% 수준
전용 85㎡ 초과 :
입주자격 - 만 19세 이상인 자로서 입주자저축(청약예금 포함) 가입자 우선
임대조건 - 보증금 + 월임대료
비고 - 시중 시세 수준
> 분납 임대주택
입주자가 입주시까지 집값의 일부만을 초기 지분금(30%)으로 납부하고 입주기간(10년)동안 단계적으로 잔여분납금을 모두 납부하고 분양전환 받는 주택
[입주자격 및 임대조건]
전용 85㎡ 이하 :
입주자격 - 무주택세대구성원으로서 입주자저축(청약저축 포함) 가입자 우선
임대조건 - 보증금+월임대료
전용 85㎡ 초과 :
입주자격 - 만 19세 이상인 자로서 입주자저축(청약예금 포함) 가입자 우선
임대조건 - 보증금 + 월임대료
[분납금 납부시기 및 비율]
납부시기 : 입주시까지
납부비율 : 전체지분의 30%
납부기준 : 최초주택가격(택지비조성원가의 60~85% + 표준건축비)
납부시기 : 입주 후 4/8년
납부비율 : 40% (4년 20%, 8년 20%)
납부기준 : 최초주택가격 + 기간이자와 감정가격 중 적은 금액
납부시기 : 임대기간 종료 시
납부비율 : 30%
납부기준 : 감정가격
-> 분납임대주택 사례를 들어야 이해가 쉬울 듯. 판교는 무슨임대였나?
> 50년 공공임대주택
영구임대주택을 대체할 목적으로 기금 등을 지원받아 한국토지주택공사 또는 지자체가 건설·공급하는 임대주택으로 분양전환 되지 않음
[임대조건] 분납금 + 월임대료
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☆공공임대주택 임대절차
(1) 임주자 모집공고 : 입주자 모집공고를 실시
(2) 청약접수(현장, 인터넷) : 공급유형 및 공급여건에 따라 현장접수 또는 인터넷접수만 시행할 수 있음
(3) 당첨자발표 : LH청약센터 홈페이지를 통해 당첨여부 확인
(4) 자격심사 : 당첨자에 대한 자격 심사
(5) 소득/자산 등 소명 : 주택, 소득, 부동산 및 자동차 보유 전산검색결과 부적격자로 판명된 자가 통보사실과 다르거나, 이의가 있을 경우에는 재확인기간(소명기간) 내에 객관적인 증명서류를 제출하여야 하며, 기한 내에 증명서류를 제출하지 아니한 자는 부적격 사유에 대하여 이의가 없는것으로 간주되어 당첨자에서 제외된다.
(6) 계약체결 : 자격심사 및 소득/자산 등 소명이 완료되면 계약을 체결한다.
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☆공공임대주택 입주자격
전용 85㎡ 이하 : 입주자 모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원으로서 주택청약종합저축(입주자저축-청약저축 포함) 가입자
전용 85㎡ 초과 : 입주자 모집공고일 현재 만 19세 이상인 자로서 주택청약종합저축(입주자저축-청약저축 포함) 가입자
-> 만 19세 미만이면 85㎡ 이하 작은 집만 신청 가능하다?
-> 만 19세 이상이고 85㎡ 초과이기만 하면 무주택 세대구성원 요건이 없나?
*[공공주택 입주자보유 부동산 및 자동차관련 업무처리기준]에 의거 아래 자산보유 기준을 충족하여야 한다.
- 부동산(토지+건물) : 21550만원 이하
- 자동차 : 2767만원 이하
*위 기준금액은 2016년도 적용 기준으로 매년 물가지수 변동 등에 따라 변경될 수 있음
[자산보유기준 세부내역]
* 부동산(토지) 가격 산출방법은 소유면적 x 개별공시지가
- 총 28개 지목 중 전, 답, 과수원, 목장용지 등 14개 지목을 세대별로 합산하여 적용
- 자경농지, 종중 또는 문화재 건립토지 등은 제외
• 부동산(건축) 가격 산출방법은 과세표준액
• 자동차 가격 산출방법은 보건복지부장관이 정하는 차량기준가액 (차량기준가액이 없는 경우에는 등록당시 과세표준액인 취득가액을 기준으로 최초등록일 또는 이전등록일로부터 경과년수에 따라 매년 10퍼센트씩 감가상각하여 산출한 금액)
- 비영업용 승용자동차에 한함
- 장애인사용자동차, 국가유공자(상이1~7등급) 보철용 차량은 제외
- 세대주 및 세대원 각각의 자동차를 기준으로 하되, 해당 동일 세대내 세대원간 지분으로 공유하고 있는 자동차의 보유가액은 세대원간 지분을 합산하여 산정
☆공공임대주택 입주자격조건
*상기 자격은 주택공급에 관한 규칙 개정 등에 따라 변동될 수 있으며, 상세하고 정확한 입주자격조건 및 당첨자 선정기준 등은 분양시점의 입주자 모집공고문을 확인하셔야 합니다.
(1) 일반공급 : 주택청약종합저축(정약저축 포함) 가입자인 무주택세대구성원을 대상으로 순위, 순차에 따라 공급합니다.
(2) 3자녀 이상 : 입주자저축(청약저축 포함)에 가입하여 6개월이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입한 무주택세대구성원 건설량의 10% 범위에서 입주자모집공고일 현재 [민법]상 미성년자인 3명 이상의 자녀(공공주택인 경우 태아를 포함)를 둔 무주택세대구성원에게 특별공급
(3) 노부모부양 : 1순위에 해당되는자로서 건설량의 5%범위에서 입주자모집공고일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 3년 이상 계속하여 부양(같은 세대별 주민등록표상에 등재되어 있는 경우에 한함)하고 있는 무주택세대구성원
*패부양자의 배우자가 있는 경우 그 배우자도 무주택이어야 함
(4) 신혼부부 : 입주자저축(청약저축)에 가입하여 6개월이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입한 무주택세대구성원. 건설량의 15%범위에서 입주자모집공고일 현재 혼인기간이 5년 이내이고 그 기간에 출산(임신 중이거나 입양한 경우를 포함한다)하여 자녀가 있는 무주택세대구성원으로서 해당 세대의 월평균소득(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원의 소득을 포함한다)이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득(4명 이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득을 말한다)의 100%(배우자가 소득이 있는 경우에는 120%를 말한다)이하인 자에게 특별공급
*신혼부부 특별공급 대상에 임신중인 신혼부부를 포함하고, 입양의 경우에는 입주시까지 입양상태 유지
(5) 생애최초 : 근로자(근로자 또는 자영업자이거나 과거 1년 이내에 소득세를 납부한 자로서 5년 이상 소득세를 납부한 자) 중 입주자저축(청약저축 포함) 1순위이고 납입금이 600만원 이상인 자로서 기혼(이혼 등의 경우는 자녀가 있는 경우)이며, 도시 근로자 월평균소득 (세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원의 소득을 포함한다)의 100% 이하인 자이고 주택구입 사실이 없는 자
*입주자모집공고일까지 저축액을 납부하여야 함.
*일시금으로 납부할 수 있으나, 이 경우 일시금은 입주자선정 시 납입횟수 및 저축액에는 포함시키지 않음
(6) 국가유공자 : 건설량의 10%를 국가유공자, 5·18 민주유공자, 특수임무수행자, 참전유공자 등에게 특별공급
(7) 입주자저축(청약저축 포함)에 가입하여 6개월이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 6회이상 납입한 무주택세대구성원(철거민 및 장애인 제외)를 대상으로 건설량의 10% 범위내에서 선정(북한이탈주민, 철거민, 공무원, 장애인, 군인, 중소기업근로자 등)
☆공공임대주택 입주자 선정기준 (일반공급)
*입주자격조건
주택청약종합저축(청약저축 포함) 가입자인 무주택세대구성원(공급신청가능자는 주민등록표상 세대주, 세대주의 배우자 및 직계존비속에 한함)을 대상으로 순위·순차에 따라 공급
*입주자선정 순위
[1순위]
*수도권
- 주택청약종합저축(청약저축 포함)에 가입하여 1년이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 12회 이상 납입한 무주택세대구성원
*수도권 외 지역
- 주택청약종합저축(청약저축 포함)에 가입하여 6개월이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입한 자. (다만, 시·도지사는 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우에는 청약 1순위를 위한 입주자 저축 가입기간 및 납입회수를 12개월 및 12회까지 연장하여 공고할 수 있음)
[2순위]
1순위에 해당되지 않는 무주택세대구성원
*당첨자 선정기준
[1순위 중 경쟁이 있을 경우]
가. 전용면적 40㎡ 초과 주택
① 3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 저축총액이 많은 분
② 저축총액이 많은 분
나. 전용면적 40㎡ 이하 주택
① 3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 납입횟수가 많은 분
② 납입횟수가 많은 분
[2순위 중 경쟁이 있을 경우] : 추첨
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☆공공임대주택 임대조건 - 10년/5년 임대주택
@ 표준임대 조건 산정
> 표준임대조건
임대보증금, 임대료는 각각 표준임대보증금, 표준임대료를 초과할 수 없으며, 표준임대조건은 최초 임대조건 결정시에 적용함
*근거 : 공공주택 특별법 시행령 제 44조, 국토교통부 고시 제 2015-638호
> 표준임대보증금의 산정
표준임대보증금 = (건설원가 - 국민주택기금) / 2
> 표준임대료의 산정 (5년임대)
표준임대료 = 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 기금이자 + 자기자금이자
• (감가상각비) 기준 내용연수 40년, 정액법
감가상각비 = 건축비 / 40년(내용연수) / 12개월
• (수선유지비) 건축비에 대한 연간 1.000분의 4
수선유지비 = 건축비 x 4/1,000 / 12개월
-> 건축비의 0.004%를 매년 내야한다는 이야기
• (화재보험료 ) 실제 지급금액
화재보험료 = 실제 지급금액 (견적 등의 방법으로 부과되는 실제금액 산정)
• (기금이자) 실제 지급금액
기금이자 = 실제 지급금액
• (자기자금이자) 건설원가에서 주택도시기금을 공제한 금액에 '가계자금대출 시장점유율이 최상위인 금융기관의 1년만기 정기예금 이자율'을 곱한 금액의 100분의 20에 해당하는 금액
자기자금이자 = (건설원가 - 주택도시기금) x 1년 만기 정기예금이율 * x 20% / 12개월
> 표준임대료의 산정 (10년임대)
표준임대료 = 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 제세공과금 + 기금이자 + 자기자금이자
• (감가상각비) 기준 내용연수 40년, 정액법
감가상각비 = 건축비 / 40년(내용연수) / 12개월
• (수선유지비) 건축비에 대한 연간 1.000분의 8
수선유지비 = 건축비 x 8/1,000 / 12개월
-> 건축비의 0.008%를 매년 내야한다는 이야기
• (화재보험료 ) 실제 지급금액
화재보험료 = 실제 지급금액 (견적 등의 방법으로 부과되는 실제금액 산정)
• (기금이자) 실제 지급금액
기금이자 = 실제 지급금액
• (자기자금이자) 건설원가에서 주택도시기금을 공제한 금액에 '가계자금대출 시장점유율이 최상위인 금융기관의 1년만기 정기예금 이자율'을 곱한 금액의 100분의 20에 해당하는 금액
자기자금이자 = (건설원가 - 주택도시기금) x 1년 만기 정기예금이율 * x 20% / 12개월
@ 임대조건의 결정
임대보증금, 임대료는 각각 표준임대보증금, 표준임대표 이하에서 결정
@ 임대료와 보증금의 상호전환
> 제도개요
서민주거 안정 및 주거비 경감을 위해 임대료와 보증금을 상호전환해 주는 제도
*근거 : 임대주택법 시행령 제 21조 제3항, 국토해양부 고시 제 2009-674호 제 4항
> 전환 기준
(1) 보증금의 임대료 전환기준
전환보증금 = 전환대상 임대료/전환이율
전환단위 = 보증금 100만원
(2) 임대료의 보증금 전환기준
전환임대료 = 전환대상보증금*전환이율
전환댄위 = 보증금 100만원
• (원칙) 전환한도액 범위에서 임대료 하한 기준액을 제외하고 전환
• (임대료 하한 기준액) 임대료를 보증금으로 전환하더라도 최소한 받아야하는 임대료로서 기본 임대료의 60%에 해당하는 금액
- 기본 임대료의 60%가 기금이자 이하인 경우 기금이자를 하한 기준액으로 한다.
• (보증금 하한 기준액) 임대보증금을 임대료로 전환하더라도 최소한 받아야하는 임대보증금으로써 전환된 임대료의 24개월치에 해당하는 금액
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☆공공임대주택 임대조건 - 분납 임대주택
@ 분납금 산정
> 분납금 산정방법
• (납부시기 및 납부비율) 분납임대주택 분납금은 입주시, 입주 4년차·8년차, 임대기간 종료후 각각 30%, 20%, 20%, 30% 지분을 납부
• (납부금 산출방법) 분양전환시기에 따라 아래와 같이 산정
[입주지정기간이 끝난 날로부터 8년이 지난 후]
구분 : 초기
납부시기 : 계약시 등
분납금 산출방식 : 최초 입주자모집 당시의 주택가격 X 30%
분납율 : 30%
비고 : 계약금, 중도금 잔금 각 10%
구분 : 중간
납부시기 : 입주 4년
분납금 산출방식 :
①최초 입주자모집 당시의 주택가격 X (1+이자율)4 제곱? 승? X 20%
②감정평가금액 X 20%
분납율 : 20%
비고 : ①, ② 중 낮은 금액
구분 : 중간
납부시기 : 입주 8년
분납금 산출방식 :
①최초 입주자모집 당시의 주택가격 X (1+이자율)8 제곱? 승? X 20%
②감정평가금액 X 20%
분납율 : 20%
비고 : ①, ② 중 낮은 금액
구분 : 최종
납부시기 : 분양 전환시
분납금 산출방식 : 감정평가금액 X 30%
분납율 : 30%
[임대의무기간 1/2이 지나고, 입주지정기간이 끝난 날로부터 8년이 지나기 전]
구분 : 초기
납부시기 : 계약시 등
분납금 산출방식 : 최초 입주자모집 당시의 주택가격 X 30%
분납율 : 30%
비고 : 계약금, 중도금 잔금 각 10%
구분 : 중간
납부시기 : 입주 4년
분납금 산출방식 :
①최초 입주자모집 당시의 주택가격 X (1+이자율)4 제곱? 승? X 20%
②감정평가금액 X 20%
분납율 : 20%
비고 : ①, ② 중 낮은 금액
구분 : 중간
납부시기 : 입주 8년
분납금 산출방식 :
①최초 입주자모집 당시의 주택가격 X (1+이자율)일차년수? X 20%
②감정평가금액 X 20%
분납율 : 20%
비고 : ①, ② 중 낮은 금액
구분 : 최종
납부시기 : 분양 전환시
분납금 산출방식 : 감정평가금액 X 30%
분납율 : 30%
@ 표준임대료 산정
> 표준임대료
임대료는 표준임대료를 초과할 수 없으며, 임대료는 주택대금 중 미납금(1-분납률의 합)에 대한 이자비용 성격임
• (최초 주택가격) 최초 입주자모집 당시의 주택가격
최초 입주자모집 당시의 주택가격 = 건설원가(건축비 + 택지비)
• (이자율) 임대시작일과 임대료 납부일 당시 각각의 [은행법]에 따른 금융기관의 '1년만기 정기예금 평균이자율'을 산술 평균한 이율 이자율 - (임대시작일의 이자율 + 임대료 납부일 당시의 이자율 / 2
• (납부시점의 임차연수) 최초 입주지정기간이 끝난 날로부터 12개월을 1년으로 임차년수를 산정
다만, 최초 임대기간이 적용되는 임차년수는 0으로 한다.
납부시점 임차년수 = 최초 입주지정기간 종료일 / 12개월
• (분납율의 합) 분납비율의 합을 말하며, 아래와 같음
최초 입주지정기간이 끝난 날부터 4년 전일까지의 기간 : 100분의 30
임대기간 중 4년부터 8년 전일까지의 기간 : 100분의 50
임대기간 중 8년부터 분양전환시작일 전날까지의 기간 : 100분의 70
• (임대료율) 임대료 납부일 당시의 주택도시기금 중 공공임대주택 자금의 입주자앞 대출이율 임대료율 = 주택도시기금 중 공공임대주택자금 입주자앞 대출이율
@ 임대료 산정
임대료는 표준임대료 이하에서 결정
@ 임대료와 보증금의 상호전환
> 제도개요
서민주거 안정 및 주거비 부담 경감을 위해 임대료와 임대보증금의 일부를 전환해 주는 제도
> 제도개요
• 전환보증금 = 년 임대료 / 전환이율(6%), 전환단위 보증금 100만원
• 전환임대료 = 년 보증금 / 전환이율(4%), 전환단위 보증금 100만원
> 전환범위
- 임대료를 보증금으로 전환하는 경우 임대료의 60%까지 가능. 다만 기본임대료의 60%가 기금이자 이하인 경우에는 기금이자 상당액.
- 보증금을 임대료로 전환하는 경우 전환된 보증금이 임대료의 24개월치 이상일 것.
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